Популярность долевого строительства в последние годы постоянно растет. Несомненное преимущество такого способа купить жилье – низкая стоимость по сравнению с готовыми квартирами на вторичном рынке. Однако риски дольщиков и застройщика велики. В любой момент стройка может быть заморожена. Последствиями нехватки денег на возведение объекта становится банкротство.

Что это такое

Застройщик объявляется банкротом, если у него нет возможности продолжать возведение жилого дома, нет средств расплатиться с кредиторами и вернуть деньги дольщикам.

Финансовые затруднения могут возникнуть по разным причинам. Возможен вариант, когда несостоятельность создана искусственно.

Чтобы инициировать процедуру банкротства, требуется наличие двух основных условий:

Показатели Описание
Срок финансовой задолженности перед кредиторами и госорганами составляет более трех месяцев
Сумма задолженности превысила 300 тыс. рублей

 

Вопросы банкротства застройщиков регулируются на законодательном уровне. Основной закон был принят еще в 2002 году, а в 2011 году были приняты существенные поправки.

Благодаря изменениям, а именно принятию 7 параграфа, дольщики при строительстве многоквартирного дома стали приоритетной категорией кредиторов.

Непосредственной процедурой банкротства является судебный процесс, проводящийся арбитражным судом.

Задача суда:

Показатели Описание
Выявить возможности для безболезненного разрешения ситуации либо проведения финансового оздоровления
Создать реестр кредиторов права которых оказались нарушены в результате возникшей несостоятельности застройщика
Удовлетворить требования кредиторов денежные и имущественные

 

Застройщик оказывается должен не только дольщикам, за счет которых в том числе финансируется строительство. Кредиторская задолженность возникает перед поставщиками, подрядчиками, представителями госорганов и банковских структур.

В целом банкротство представляет собой довольно сложную многоступенчатую процедуру. Получат ли дольщики квартиру, будут ли им возвращены деньги, сказать трудно.

Как именно развернется ситуация, зависит от многочисленных дополнительных факторов.

Кто может попасть под категорию

Банкротом может оказаться любой застройщик. Безусловно, важны такие положительные, убедительные факты, как срок работы на строительном рынке, количество благополучно сданных объектов, наличие серьезных партнерских отношений с крупными банками и т. п.

Однако порой ситуация меняется стремительно, причем не в лучшую сторону. В затруднительном положении может оказаться любая строительная организация, а банкротство грозит даже самым надежным компаниям.

Застраховаться от этого в условиях экономической нестабильности невозможно. Случается, что даже солидные застройщики, не первый год работающие на рынке, могут объявить себя банкротами.

Если это случилось, дольщикам нужно мобилизоваться, объединиться и решать проблему сообща. Банкротство не означает, что квартира не будет получена, а деньги пропадут.

Ситуация может разрешиться разными способами. Хуже всего, если застройщик оказался мошенником, собрал деньги и не начал строительство вовсе.

Если стены возведены, а квартиры построены, получить жилье вполне реально. Другой вариант – вернуть вложенные деньги.

Однако лучше всего сделать это еще до официального объявления компании банкротом. Если деньги на счету застройщика есть, он может выплатить сумму, чтобы избежать проблем.

Куда следует обращаться

Инициировать процедуру банкротства дольщик не может. Если он хочет вернуть свои деньги до того, как застройщик объявил себя банкротом, единственный вариант – обратиться в мировой суд с иском.

Получив на руки решение суда, дольщик может вернуть свои деньги.

Инициировать банкротство могут следующие юридические лица:

Показатели Описание
Сам застройщик либо его представитель
Орган ФНС
Кредитор застройщика банк, поставщик услуг или материалов

 

Необходимо обратиться в арбитражный суд с соответствующим заявлением. Будет заведено дело о банкротстве, но застройщик на первом этапе еще не объявляется банкротом.

Арбитражный суд проведет первоначальную проверку, после чего будет принято решение — объявить компанию банкротом или отменить такое решение.

Как только в арбитражном суде заводится дело о банкротстве, рассмотрение исков от дольщиков в мировом суде прекращается. С этого момента все требования можно предъявлять лишь в рамках ведущегося в арбитраже дела.

Установленные сроки

Процедура банкротства проходит несколько стадий. Первая стадия – это наблюдение. Назначается арбитражный управляющий, которой анализирует состояние финансов и изучает особенности хозяйственной деятельности застройщика.

После открытия дела о банкротстве у дольщиков и прочих кредиторов есть не так много времени на то, чтобы заявить о своих претензиях к застройщику:

Показатели Описание
На стадии первоначального наблюдения заявки на включение в реестр кредиторов принимаются в течение 30 дней
На стадии конкурсного производства арбитражный суд принимает заявления (с требованием выплатить денежные средства либо передать права на квартиру) в течение 60 дней

 

О начале процедуры банкротства арбитражный управляющий обязан оповестить всех заинтересованных кредиторов, в том числе дольщиков.

Но на практике это делается не всегда, поэтому дольщикам нужно держаться сообща, обмениваться информацией, контактировать с руководством кампании-застройщика и арбитражным управляющим.

О сроках банкротства можно узнать из публикации в газете «Коммерсантъ». Как только арбитражный суд открывает реестр кредиторов, нужно сразу же подавать заявку на включение в него.

Пропуск сроков опасен тем, что суд не сможет в полной мере удовлетворить требования дольщика. Сумма будет выплачена по остаточному принципу после погашения требований прочих кредиторов из реестра.

Если денег после продажи имущества банкрота выручено немного, есть вероятность вовсе остаться без выплаты.

Как узнать о банкротстве застройщика

Выбирать застройщика для заключения договора о долевом участии нужно с большой осторожностью.

У надежной компании все документы в порядке, сроки соблюдаются, договоры о долевом строительстве заключаются правильно, а не маскируются под инвестиционные проекты или предварительные договоры купли-продажи.

Чтобы убедиться в надежности компании, нужно обратить внимание на следующие моменты:

Показатели Описание
Темпы строительства объекта
Наличие в открытом доступе полной информации о компании действующий сайт с актуальными сведениями — фотоснимки, лицензии, декларации, план застройки, разрешение на выделение участка и т.п., упоминание в СМИ
Серьезное партнерство с солидными инвестиционными компаниями, государственными или надежными коммерческими банками
Нормальная ценовая политика, приближенная к рыночным ценам слишком низкие цена на квадратный метр готового жилья должны насторожить, это может быть признаком мошенничества

 

Перед тем как заключить договор, неплохо лично осмотреть возводимый объект, узнать у рабочих, не было ли задержек заработной платы (это первый признак финансового неблагополучия).

О надежности застройщика опосредовано свидетельствует срок его работы на строительном рынке. Безусловно, обанкротиться может и компания-старожил.

Однако у нее больше возможностей для того, чтобы удержаться на плаву за счет наработанных партнерских связей. Посмотреть данные о застройщике можно на официальном портале ФНС в разделе сведений о ЕГРЮЛ.

В договоре о долевом участии должны быть указаны сроки сдачи объекта, прописаны штрафные санкции за срыв сроков или нарушения со стороны дольщика.

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, нужно убедиться в надежности компании перед тем, как подписать договор и уплатить деньги.

Как проверить застройщика на банкротство? Существует простой способ — нужно зайти на сайт арбитражного суда РФ в своем регионе и посмотреть картотеку банкротных дел.

Если в отношении застройщика подано заявление о признании несостоятельности, то вряд ли стоит заключать с ним договор о долевом строительстве.

Какие имеет стадии

Процедуры банкротства имеет несколько стадий. На первых двух стадиях застройщик еще не является банкротом и может восстановить свою финансовую состоятельность.

Выделяется пять стадий банкротства:

  • меры санации, то есть восстановления платежеспособности застройщика;
  • арбитражное наблюдение;
  • финансовое оздоровление;
  • введение внешнего управления;
  • назначение конкурсного производства.

Мировое соглашение может заключаться на любой из перечисленных стадий. Должник и кредиторы могут заключать любые договоры для разрешения сложной ситуации.

Это может быть рассрочка либо отсрочка погашения задолженности, списание части долга, новация долгового обязательства и др.

На практике чаще всего дело ограничивается двумя стадиями — сначала инициируется наблюдение, спустя месяц назначается конкурсное производство.

На этом этапе все имущество банкрота распродается, средства направляются на удовлетворение требований кредиторов.

Основные причины

Банкротство – сложная процедура, которая предполагает длительный срок разрешения ситуации. Причины могут быть как объективными, так и фиктивными.

В числе объективных причин банкротства следующие:

Показатели Описание
Некорректная организация бизнес-процессов
Изменение стоимости стройматериалов и услуг подрядных организаций
Повышение валютного курса критичное для закупа материалов
Обстоятельства непреодолимой силы форс-мажор

 

Предпосылки для банкротства могут быть созданы искусственно. В данном случае речь идет о прямом мошенничестве, когда застройщик не собирался ничего строить — целью сбора средств было обогащение.

Распознать признаки фиктивного банкротств можно — заключаются договора с подрядчиками по завышенным ценам, перечисляются средства компаниям-однодневкам или подставным фирмам и т. д.

Как оформляется

На основании заявление о банкротстве от компании либо кредитора арбитражный суд заводит дело о банкротстве. Назначается арбитражный управляющий, который должен изучить документацию, оценить реальное финансовое состояние застройщика.

По окончании стадии наблюдение выносится решение либо о закрытии дела о банкротстве и исключении сведений из реестра, либо о переходе к стадии конкурсного производства.

На стадии наблюдения открывается реестр кредиторов. Это список юридических и частных лиц, перед которыми у застройщика есть задолженность.

На этом этапе все участники долевого строительства должны подать заявки на включение в реестр, предъявив доказательства существующей задолженности.

Обязательно должна быть указана уплаченная сумма или стоимость преданного должнику имущества.

Если дольщик решит требовать не сумму, а квартиру, обязательно должны быть указаны ее характеристики (размер площади, стоимость квадратного метра и пр.).

После введение конкурсного управления арбитражный суд принимает заявления о погашении денежных или имущественных требований к должнику.

Требуемые документы

Для занесения в реестр кредиторов и дальнейшего удовлетворения требований необходимо представить в суд следующие документы:

Показатели Описание
Заявление
Договор с застройщиком и его копию
Финансовые документы доказывающие факт оплаты или передачи имущества (квитанции из банка, расписки и пр.)

 

Поставщики и прочие контрагенты предъявляют доказательства понесенных расходов и убытков.

Что будет с кредиторами

В отношении кредиторов применяются положения статьи закона об очередности погашения задолженности организации-банкрота.

Существует четыре очереди, согласно которым выплачиваются денежные средства:

Показатели Описание
Лица, физическому или моральному здоровью которых банкрот нанес ущерб и которым по закону должна быть выплачена компенсация
Лица, заключившие трудовой договор с организацией-банкротом
Участники долевого строительства дольщики
Прочие кредиторы поставщики, подрядчики, банковские структуры, госорганы)

 

Деньги для расчетов с кредиторами появляются после продажи имущества должника. Реализуется собственность застройщика-банкрота по ценам гораздо ниже рыночных, так как суд не заинтересован в получении выгоды.

Его задача – распределить вырученные средства согласно существующему реестру.

Действия пострадавших

Согласно закону о банкротстве пострадавшие в результате банкротства застройщика участники долевого строительства могут заявить о своих требованиях по двум основаниям:

Показатели Описание
Возврат вложенных денежных средств плюс компенсация
Передача прав на квартиру

 

В соответствии с поданным на этапе наблюдения заявлением требование дольщиков вносится в один из двух реестров.

Впоследствии поменять свое решение можно, но это сопряжено с некоторыми сложностями . Поэтому сразу следует решить, в какой из реестров подать заявление.

Эксперты отмечают, что дела о денежных претензиях решаются быстрее и проще. Конкурсному управляющему нужно всего лишь реализовать имущество и разделить деньги между дольщиками и кредиторами.

Однако для самих дольщиков денежные требования не очень выгодны:

Показатели Описание
Выплата обычно гораздо меньше вложенных средств
Целью долевого участия являлось приобретение жилья и даже на стадии банкротства есть шанс получить его
Если заявить об имущественных претензиях построенная квартира будет выведена из конкурсной массы

 

Важно не пропустить сроки подачи заявлений на включение в реестр.

После введения процедуры наблюдения дольщик, официально заявивший о своих претензиях, сможет принимать участие в кредиторских собраниях, чтобы решать проблему совместно с другими пострадавшими.

У дольщиков в зависимости от степени готовности здания есть два варианта получения квартир:

Показатели Описание
Если дом уже возведен и квартиры физически существуют то суд просто распределит жилье между дольщиками согласно договору (вариант завершенного строительства)
Если же строительство не завершено то дольщики могут на собрании проголосовать о создании жилищно-строительного кооператива, чтобы достроить дом самостоятельно

 

В последнем случае они должны подать соответствующее ходатайство в арбитражный суд. Судья может как одобрить просьбу дольщиков, так и отклонить ее.

Судебная практика при банкротстве застройщика знает случае как положительных, так и отрицательных решений относительно передачи незавершенного строительства заинтересованным лицам.

Одна из возможных ситуаций – передача объекта другому застройщику. В этом случае банкрот передает свои долги новому застройщику, которые принимает объект незавершенного строительства. В этом случае требовать доплату с дольщиков незаконно.

Видео: банкротство застройщика

Нюансы несостоятельности

Если у застройщика нет финансовой возможности выполнять свои обязательства перед участниками долевого строительства, он должен официально объявить об этом и начать процедуру банкротства.

Другое дело, если застройщик намеренно доводит ситуацию до такого итога. Так, если деньги с дольщиков собраны, но строительство так и не началось, то налицо мошенничество.

Обычно застройщик переводит деньги со своих счетов на счета подставных фирм, платит за несуществующие услуги, закупает несуществующие материалы.

В этом случае на момент банкротства на счетах у застройщика практически ничего нет. Соответственно, рассчитывать на удовлетворение требований о денежном возврате вряд ли стоит.

Заподозрить мошенничество дольщики могут в следующих случаях:

  1. Подрядчики постоянно меняются.
  2. Сведения о подрядчиках невозможно найти в Интернете.

Если дольщики заподозрили мошенничество, действовать нужно немедленно. В этом случае важно сохранить на счетах максимальное количество денег, чтобы вернуть хоть какие-то средства.

Застройщик, обанкротившийся по объективным причинам, может всячески затягивать сроки строительства в надежде найти нового инвестора.

В этот момент дольщикам есть смысл обращаться в суд за денежным взысканием лишь в том случае, если у строительной компании на счетах есть средства.

Случается, что процедура банкротства инициируется даже в том случае, когда здание уже возведено и даже сдано в эксплуатацию.

Дольщики так и не получили ключи, право собственности не оформлено. Значит ли это, что готовые квартиры будут проданы, а деньги распределены не только между инвесторами (дольщиками), но и между другими кредиторами?

Такая ситуация действительно возможна, если дольщики оставят все как есть и не предпримут никаких действий, чтобы спасти свое жилье.

Вот что нужно сделать:

Показатели Описание
Получить копию готового разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию в учреждении строительной экспертизы
Получить копию акта о замерах жилья в БТИ
Подать заявление в мировой суд о признании права собственности на готовую к передаче квартиру

 

Суд чаще всего встает на сторону дольщика и удовлетворяет его требование.

На основании полученного судебного решения арбитражный управляющий исключит квартиру из конкурсной массы, поскольку данное жилье уже не будет принадлежать банкроту.

Даже если нет документов из БТИ и экспертизы, суд может принять положительное решение по вопросу на основании договора с застройщиком, свидетельских показаний, экспертизы помещения.

Если квартира физически существует, доказать право на нее дольщик может на законных основаниях.

Если процедура банкротства уже началась, то заявление о признании прав на жилье нужно подавать в арбитражный суд. Смысл в этом есть даже в случае с недостроенной квартирой. В любом случае денег можно выручить больше.

Важные нюансы:

Показатели Описание
Если процедура банкротства уже ведется то обращение в суд возможно лишь при наличии у дольщика акта приемки-передачи квартиры
Если застройщик выдал ключи, подписал акты, но не оформил право собственности то в случае банкротства при строительстве другого объекта дом может быть включен в конкурсную массу

 

В последнем случае жильцы выселяются, так как формально у них нет свидетельств о праве собственности. Поэтому следует вовремя оформлять все положенные документы и не надеяться на обещания.

Законодательная база

Права дольщиков защищают следующие федеральные законы:

Номер Описание
ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве…»
ФЗ №210 «О внесении изменений в ФЗ о несостоятельности (банкротстве)»
ФЗ №127 «О несостоятельности (банкротстве)»

 

Кроме того, используются статьи Арбитражного процессуального кодекса РФ:

Статья Описание
17 единоличное и коллегиальное рассмотрение дел
223 порядок рассмотрения дел о несостоятельности (банкротстве)

 

Процедура банкротства дольщиков проводится в соответствии с законодательными актами РФ. Участниками процесса становятся застройщик, дольщики и прочие кредиторы.

При денежных расчетах права дольщиков приоритетны по отношению к другим кредиторам.

Однако лишь при условии грамотных и своевременных действий частные инвесторы смогут вернуть вложенные средства либо получить квартиру после банкротства застройщика.